Dane pri predaji
nehnuteľnosti v Španielsku:
Kompletný sprievodca
pre Costa Cálida a Costa Blanca 2025
Plánujete predať svoju nehnuteľnosť v Španielsku? Či už ide o vilu v Torrevieje, apartmán v Los Alcázares alebo investičnú nehnuteľnosť v Santa Rosalía, je dôležité vedieť, aké dane vás čakajú pri predaji nehnuteľnosti v regióne Murcia a Alicante.
V tomto článku sa dozviete:
Aké dane platíte pri predaji nehnuteľnosti v
Španielsku
Ako funguje zrážková daň pre nerezidentov
3%
Ako daňovú povinnosť legálnymi odpočtami
znížiť
Praktické príklady a kalkulácie
kalkulácie
Čo je to a kedy ju musíte platiť
Plusvalía
Ako vypočítať daň z kapitálových ziskov
CGT
Praktické rady ako ušetriť pri predaji
rady
Čo potrebujete na predaj nehnuteľnosti
checklist
Koľko zaplatíte pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku?
zhrnutie
Najčastejšie otázky o daniach pri predaji
otázky
Kedy platiť jednotlivé dane? Časová
os predaja
Celkové náklady na predaj vily v San Javier
príklad
Prehľad daní pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku
Keď sa rozhodnete predať nehnuteľnosť na Costa
Cálida alebo Costa Blanca, musíte počítať s tromi hlavnými
daňovými povinnosťami:
Daň z kapitálových ziskov
CGT
Capital Gains Tax
Mestská daň z nárastu hodnoty pozemku
Plusvalía
Plusvalía IIVTNU
Zrážková daň
3%
Modelo 211
Pozrime sa na každú z týchto daní podrobne:
1. Daň z kapitálových ziskov
Hlavná daň pri predaji
Čo je daň z kapitálových ziskov?
CGT
Daň z kapitálových ziskov (CGT – Capital Gains Tax) sa vzťahuje na zisk, ktorý získate predajom nehnuteľnosti v Španielsku. Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou, po odpočítaní oprávnených nákladov.
Ako sa vypočíta CGT?
vzorec
Zdaniteľný zisk = Predajná cena - Kúpna cena - Oprávnené náklady
Progresívna sadzba CGT v Španielsku
na rok 2025
Výška zisku | Sadzba dane |
prvých 6 000 € | 19% |
6 001 € – 50 000 € | 21% |
50 001 € – 200 000 € | 23% |
200 001 € – 300 000 € | 26% |
nad 300 000 € | 28% |
Praktický príklad výpočtu CGT
scénar
Kúpna cena (2018): 150 000 €
Predajná cena (2025): 220 000 €
Oprávnené náklady: 5 000 € (renovácie, realitná provízia)
Zdaniteľný zisk:
220 000 € - 150 000 € - 5 000 € = 65 000 €
Výpočet dane:
Prvých 6 000 € × 19% = 1 140 €
44 000 € (od 6 001 € do 50 000 €) × 21% = 9 240 €
15 000 € (od 50 001 € do 65 000 €) × 23% = 3 450 €
Celková CGT: 13 830 €
Kedy nemusíte platiť CGT?
výnimky a oslobodenia
Výnimka 1: Vek nad 65 rokov
Ak máte viac ako 65 rokov a predávate svoje hlavné bydlisko (residencia habitual), ste úplne oslobodený od CGT.
Doležité:
Toto oslobodenie sa nevzťahuje na druhé bydlisko alebo investičné nehnuteľnosti.
Ak predáte svoju hlavnú nehnuteľnosť a do 2 rokov reinvestujete celú sumu do kúpy novej hlavnej nehnuteľnosti v Španielsku alebo EÚ, môžete byť oslobodený od CGT.
Podmienky:
Musíte reinvestovať celú sumu (nie len časť)
Nová nehnuteľnosť musí slúžiť ako hlavné bydlisko
Lehota: maximálne 2 roky od predaja
Ak uzavriete zmluvu o doživotnom nájme na vašu nehnuteľnosť, môžete byť oslobodený od CGT.
Výnimka 4: Neschopnosť splácať hypotéku
Ak odovzdáte nehnuteľnosť banke ako platbu za neschopnosť splácať hypotéku (dación en pago), CGT sa neuplatňuje.
Výnimka 5: Vysoký stupeň odkázanosti
Ak máte uznaný vysoký stupeň odkázanosti (potrebujete dennú pomoc inej osoby), môžete byť oslobodený.
Ak ste kúpili nehnuteľnosť medzi 12. 5. 2012 a 31. 12. 2012, ste oslobodený od 50% zisku z majetku.
2. Plusvalía (IIVTNU)
Mestská daň z nárastu hodnoty pozemku
Čo je Plusvalía?
IIVTNU
Plusvalía (plným názvom Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) je mestská daň, ktorá zdaňuje teoretický nárast hodnoty pozemku od posledného predaja.
Kľúčové informácie
Platí sa do 30 dní od podpisu kúpnej zmluvy
Ako sa vypočíta?
- katastrálnej hodnoty pozemku
- koeficientov daného mesta
Praktický príklad:
scénar
Vlastníctvo: 12 rokov
Výpočet:
Orientačná Plusvalía: 3 000 € – 3 500 €
Kedy nemusíte platiť Plusvalíu?
predaj so stratou
Postup:
Tip: Od roku 2021 je možné požiadať o predbežný výpočet Plusvalíe na miestnom úrade pred predajom.
3. Zrážková daň 3% pre nerezidentov
Modelo 211
Čo je 3% zrážková daň?
Modelo 211
Ak ste nerezident Španielska (nemáte tam trvalé bydlisko), kupujúci je povinný zadržať 3% z predajnej ceny a zaplatiť ju daňovému úradu (Agencia Tributaria) ako zálohu na vašu CGT.
Ako to funguje v praxi?
scénar
Predajná cena: 220 000 €
Dostanete na účet: 213 400 €
Čo sa stane ďalej?
- Ak je vyššia, doplatíte rozdiel
Príklad pokračovania:
Musíte doplatiť: 13 830 € - 6 600 € = 7 230 €
Aké
výdavky možno odpočítať od dane pri predaji nehnuteľnosti?
Pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku môžete znížiť
zdaniteľný základ odpočítaním oprávnených výdavkov. To znamená nižšiu
daň z kapitálových ziskov.
Výdavky odpočítateľné od
Kúpnej ceny
(zvyšujú nadobudnutú hodnotu)
Výdavky odpočítateľné od
Predajnej ceny
(znižujú zisk)
A. Výdavky odpočítateľné od
Predajnej ceny
(znižujú zisk)
Typ výdavku
príklad + podmienka
Realitná provízia
5% z predajnej ceny
(Musí byť vystavená faktúra )
Plusvalía 3 000
€
(Doklad o zaplatení)
Náklady na zrušenie hypotéky 500 – 1 500
€ (Potvrdenie od banky)
Právne poradenstvo 1 000 – 2 000 €
(Faktúra od právnika)
Energetický certifikát 150 – 300 €
(Povinný
pri predaji)
B. Výdavky odpočítateľné od
Kúpnej ceny
(zvyšujú nadobudnutú hodnotu)
Typ výdavku
príklad + (podmienka)
Daň z prevodu (ITP)
pri kúpe 8-10% z kúpnej ceny (Doklad Modelo 600 )
DPH pri kúpe
novostavby 10% z kúpnej ceny (Faktúra od developera)
Notárske
poplatky pri kúpe 600 – 1 200 €
(Notárska zmluva)
Registrácia na
katastri 400 – 800 €
(Potvrdenie Registro de la Propiedad)
Realitná
provízia pri kúpe 3-5% z kúpnej ceny
(Faktúra od realitnej kancelárie)
Renovácie
a zlepšenia
Nová kúpeľňa: 8 000 €
Klimatizácia: 3 000 €
Nový bazén: 15 000 €
(Faktúry od dodávateľov, stavebné povolenia, fotodokumentácia pred/po)
Dôležité pravidlá pre odpočítanie renovácií
Odpočítateľné:
Nová kúpeľňa, prístavba, inštalácia klimatizácie, výmena okien za energeticky úsporné
Neodpočítateľné:
Maľovanie, oprava strechy, výmena nábytku, bežná údržba
- faktúry s DPH (s pečiatkou a podpisom)
Renovačné práce musia byť vykonané v rokoch vlastníctva
Ako odpočty znižujú daň
príklad
Predajná cena: 220 000 €
S odpočtami:
UŠETRILI STE: 15 130 € - 6 615 € = 8 515 €
Praktické rady
(ako ušetriť pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku)
1. Najímajte si gestora
(daňového poradcu)
- vypočíta presnú výšku všetkých daní
(Modelo 210, 211, 600)
Cena: 300 – 800 € (ušetríte tisíce!)
Tip: Každé mesto má iné koeficienty pre Plusvalíu – gestor z vašej lokality to vie najlepšie.
2. Uchovávajte VŠETKY faktúry a doklady
📄 Kúpnu zmluvu (escritura de compraventa)
Tip: Vytvorte si digitálny archív (Google Drive, Dropbox) a naskenujte všetko.
3. Skontrolujte nezaplatené dane PRED predajom
Pred podpisom kúpnej zmluvy musíte mať uhradené:
✅ IBI (Impuesto sobre Bienes
Inmuebles) – mestská daň z nehnuteľnosti
✅ IRNR
(Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – daň z príjmu nerezidentov
(ak nehnuteľnosť neprenajímate)
✅ Poplatky
komunity (gastos de comunidad)
✅ Účty
za energie (elektrina, voda, plyn)
Prečo je to dôležité?
Notár nesmie podpísať zmluvu, ak sú nezaplatené dane. Proces
predaja sa môže oddialiť o týždne.
Tip: Požiadajte o certifikát o nezaplatenosti daní (certificado de deudas) na mestskom úrade 2 týždne pred predajom.
4. Požiadajte o predbežný výpočet Plusvalíe
Pred predajom môžete požiadať o predbežný výpočet Plusvalíe na miestnom mestskom úrade (Ayuntamiento).
Výhody:
✅ Budete vedieť presnú výšku dane
vopred
✅ Môžete ju
zahrnúť do vyjednávania o cene
✅ Žiadne
prekvapenia pri podpise zmluvy
Potrebné dokumenty:
Kópia katastra (referencia catastral)
Kópia kúpnej zmluvy
Dátum plánovaného predaja
Tip: V niektorých mestách môžete požiadať online cez webovú stránku Ayuntamiento.
5. Zvážte timing predaja
Predaj v roku nadobudnutia rezidentstva:
Ak sa stanete španielskym daňovým rezidentom (žijete v
Španielsku viac ako 183 dní ročne), môžete využiť výhodnejšie oslobodenia.
Predaj po viac ako 1 roku vlastníctva:
Dlhodobé držanie nehnuteľnosti nemá vplyv na sadzbu CGT, ale umožňuje viac
odpočtov za renovačné práce.
6. Reinvestujte do novej nehnuteľnosti
Tip: Táto výnimka funguje aj pri kúpe v inej krajine EÚ, ak tam presunete hlavné bydlisko.
7. Dokumentujte renovácie fotografiami
📸 Fotografujte PRED začatím prác
Tieto fotografie môžu byť dôkazom o zvýšení hodnoty nehnuteľnosti, ak daňový úrad spochybní odpočty.
Kompletný príklad
(celkové náklady na predaj vily v San Javier, Murcia)
Základné údaje:
San Javier, Murcia (Costa Cálida)
Samostatne stojaca vila s bazénom
Oprávnené náklady: 7 000 € (renovácie, provízia)
Výpočet CGT
Progresívna sadzba:
CGT celkom: 15 670 €
Výpočet Plusvalíe
Plusvalía = 11 200 € × 30% = 3 360 €
Plusvalía: 3 360 €
3% Zrážková daň (nerezident)
Po podaní Modelo 210:
Celkový prehľad nákladov
35 180 € (13,5% z predajnej ceny)
Zhodnotenie za 10 rokov: 24,9% (približne 2,5% ročne)
🗓️Časová os predaja
(Kedy platiť jednotlivé dane?)
Čo urobiť pred podpisom zmluvy
(2-4 týždne pred)
✅ Podpis kúpnej zmluvy
❓ Najčastejšie otázky
(o daniach pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku)
1. Musím platiť dane aj ako nerezident?
2. Môžem si odpočítať nábytok a spotrebiče?
Tip: Nábytok môžete predať samostatne mimo kúpnej zmluvy, čím znížite základ dane.
3. Čo ak som nehnuteľnosť zdedil?
Príklad:
Pôvodná kúpna cena (2000): 100 000 €
Hodnota pri dedení (2020): 180 000 €
Predajná cena (2025): 220 000 €
Zdaniteľný zisk: 220 000 € - 180 000 € = 40 000 €
4. Môžem zaplatiť Plusvalíu na splátky?
5. Čo ak som nezaplatil IRNR počas vlastníctva?
Ak ste ju nezaplatili, musíte:
Výška IRNR:
6. Aký je rozdiel medzi rezidentom a nerezidentom pre daňové účely?
Položka | Rezident | Nerezident |
CGT sadzba | 19-28% | 19-28% |
3% zrážka | ❌ Nie | ✅ Áno |
Daňové priznanie | Modelo 100 (ročné) | Modelo 210 (do 4 mes.) |
Oslobodenie nad 65 rokov | ✅ Áno | ❌ Nie (len pre hlavné bydlisko) |
Reinvestičná výnimka | ✅ Áno | ✅ Áno (s podmienkami) |
7. Môžem predať nehnuteľnosť, ak mám hypotéku?
Tip: Náklady na zrušenie hypotéky sú odpočítateľné od CGT.
🎯 Zhrnutie
(Koľko zaplatíte pri predaji nehnuteľnosti v Španielsku?)
Typické celkové náklady podľa typu nehnuteľnosti:
| Typ nehnuteľnosti | Predajná cena | CGT | Plusvalía | Ostatné náklady | Celkom |
Apartmán | 120 000 € | 3 000 - 5 000 € | 1 500 - 2 500 € | 7 000 - 9 000 € | 11 500 - 16 500 € |
Apartmán | 180 000 € | 6 000 - 10 000 € | 2 500 - 3 500 € | 10 000 - 13 000 € | 18 500 - 26 500 € |
Apartmán | 250 000 € | 10 000 - 15 000 € | 3 000 - 4 500 € | 14 000 - 17 000 € | 27 000 - 36 500 € |
Vila s bazénom | 400 000 € | 20 000 - 30 000 € | 4 500 - 6 000 € | 22 000 - 28 000 € | 46 500 - 64 000 € |
Celkové náklady predstavujú zvyčajne 10-16% z predajnej ceny.
✅
Checklist
(Čo potrebujete na predaj nehnuteľnosti v Španielsku)
Vytlačte si tento zoznam a označte splnené položky:
📋 Dokumenty:
💼 Profesionálna pomoc:
💰 Finančné:
Španielsky bankový účet
Uhradené všetky mestské dane
Uhradené poplatky komunity
Uhradené účty za energie
⏰ Lehoty:
Plusvalía zaplatená do 30 dní
Modelo 210 podané do 4 mesiacov (nerezidenti)
Modelo 100 podané do júna nasledujúceho roka (rezidenti)
🏆 Záver
(Predaj nehnuteľnosti v Španielsku s Marravilla)
Predaj nehnuteľnosti na Costa Cálida alebo Costa Blanca nemusí byť komplikovaný, ak máte správneho partnera po boku.
Ako vám môžeme pomôcť:
✅ Predbežný výpočet všetkých daní – budete vedieť presnú čistú sumu vopred
✅ Sprostredkovanie gestora a právnika – ušetríte čas a peniaze
✅ Vybavenie všetkých dokumentov – energetický certifikát, certifikát o nezaplatenosti daní
✅ Profesionálny marketing – predáme vašu nehnuteľnosť za najlepšiu cenu
✅ Kompletný servis v slovenčine – od ocenenia po odovzdanie kľúčov
Kontaktujte nás
"🍀Som Gabriela, realitná maklérka špecializujúca sa na španielsky región Murcia. Ak snívate o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku, neváhajte sa na mňa obrátiť. Rada Vám pomôžem nielen s celým procesom kúpy, ale aj so správou Vašej novej nehnuteľnosti. "
Phone
Office
Marravilla Spain s.r.o.
Važecká 12, 080 05 Prešov
Slovensko